«Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld »

Die Legaldefinition der Hypothek in § 1113 Abs. 1 BGB unterscheidet sich von der Grundschuld ausschließlich in dem Zusatz "zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung", zu der eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstücke zu zahlen ist. Mit diesen wenigen Worten wird die Hypothek in den Rang eines geborenen Kreditsicherungsmittels gehoben. Wie Bürgschaft und Pfandrecht an beweglichen Sachen ist die Hypothek durch ihr Verhältnis zur gesicherten Forderung gekennzeichnet. Die Hypothek gehört zu der Kategorie der forderungsakzessorischen Rechte.

Damit ist zugleich der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld dargetan. Während bei der Hypothek Forderung und dingliches Recht im als Akzessorietät bezeichneten Verhältnis zueinander stehen, ist die Verbindung der als Kreditsicherungsinstrument eingesetzten Grundschuld, der Sicherungsgrundschuld, anderer Art. Die Sicherungsgrundschuld ist nicht forderungsakzessorisch, sondern bei ihr wird die Bindung des Grundpfandrechts an die gesicherte Forderung durch die Sicherungsabrede der Beteiligten hergestellt.

Demgemäß finden auf die Grundschuld die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt (§ 1192 BGB). Das Gesetz sieht die Hypothek als Normalfall des Grundpfandrechts an, den es ausführlich regelt und verweist für die Grundschuld auf das Hypothekenrecht mit Ausnahme der akzessorietätsbezogenen Vorschriften.

In der Kreditsicherungspraxis insbesondere der institutionellen Kreditgeber haben sich die Verhältnisse verkehrt: Die Sicherungsgrundschuld hat die Hypothek als Regelform des Grundpfandrechts abgelöst, weil sie sich als flexibler und den Interessen der marktmächtigen Kreditgeber dienlicher erwiesen hat.

Erheblich verändert wurde die Abgrenzung von Hypothek und Grundschuld durch das Risikobegrenzungsgesetz vom 12.08.2008, in dessen § 1192 Abs. 1a BGB dem Eigentümer über § 1157 BGB hinaus das Recht eingeräumt wird, jedem Erwerber einer Grundschuld Einreden, die ihm auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, entgegenzusetzen. Inwieweit diese Regelung die Kreditsicherungspraxis beeinflusst, etwa eine Wiederzuwendung zur Hypothek auslöst, kann mit Sicherheit noch nicht gesagt werden.