«Grundpfandrecht und Reallast »

Grundpfandrechte gewähren ihrem Inhaber die Befugnis, das Grundstück und bestimmte Nebensachen des Grundstücks zum Zwecke der Erlangung einer bestimmten Summe Geldes im Wege der Zwangsvollstreckung zu verwerten (§§ 1147, 1191, 1192, 1199 BGB). Wenn nach dem Inhalt eines Grundpfandrechts der Geldbetrag zur Befriedigung wegen einer Forderung des Berechtigten dienen soll, ist das Grundpfandrecht eine Hypothek (§ 1113 BGB). Ist das Grundpfandrecht nicht in der Weise inhaltlich mit einer Forderung verknüpft, ist es eine Grundschuld (§ 1191 BGB).

Auch die Grundschuld dient in praxi regelmäßig der Sicherung von Forderungen, man spricht dann von einer Sicherungsgrundschuld. Im Gegensatz zur Hypothek besteht die Verbindung mit der Forderung bei der Grundschuld aber nicht kraft des Inhalts des dinglichen Rechts, sondern sie wird erst hergestellt durch eine nicht zum Inhalt des dinglichen Rechts gehörende schuldrechtliche Vereinbarung. Während die Hypothek nach dem Inhalt des dinglichen Rechts von der gesicherten Forderung abhängig (akzessorisch) ist, weist der Inhalt der Grundschuld, auch wenn sie gemäß schuldrechtlicher Vereinbarung zur Sicherung einer Forderung bestellt ist, keinen Bezug zur gesicherten Forderung auf.

Allerdings wird seit dem Risikobegrenzungsgesetz 2008 der Eigentümer davor geschützt, dass durch die Trennung von Grundschuld und gesicherter Forderung seitens des Gläubigers für ihn Nachteile entstehen, indem dem Eigentümer auch gegenüber dem Erwerber der Grundschuld die Einreden aus dem Sicherungsvertrag erhalten bleiben (§ 1192 Abs. 1a BGB). Dadurch wird die Rechtsstellung des Eigentümers gegenüber dem Inhaber der Grundschuld deutlich gestärkt, teilweise über die Rechte eines Eigentümer gegenüber einem Hypothekengläubiger hinaus, der ja gemäß § 1157 BGB die Hypothek gutgläubig einredefrei erwerben kann, während § 1192 Abs. 1a BGB einen gutgläubig einredefreien Erwerb der Sicherungsgrundschuld ausdrücklich ausschließt.

Eine besondere Art der Grundschuld ist die Rentenschuld, die sich von den anderen Grundpfandrechten dadurch unterscheidet, dass die Geldsumme an regelmäßig wiederkehrenden Terminen zu zahlen ist.

Der Rentenschuld sehr ähnlich ist die Reallast. Auch sie gibt ihrem Inhaber das Recht, das Grundstück in der Zwangsvollstreckung wegen einer Forderung auf wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu verwerten. Der Unterschied zur Rentenschuld besteht darin, dass die wiederkehrenden Leistungen nicht in Geld bestehen müssen, dass für die Reallast nicht wie für die Rentenschuld eine Ablösesumme festgesetzt sein muss und schließlich in der persönlichen Haftung des Eigentümers gemäß § 1108 BGB, die kraft Gesetzes notwendig mit dem dinglichen Recht am Grundstück verbunden ist.